قال تقرير صادر عن بيت التمويل الكويتي «بيتك» إن سخونة الطلب على العقارات السكنية استمرت في الكويت، على الرغم من برودة درجات الحرارة خلال فصل الشتاء وتزايد أعداد الإصابات في الموجة الثانية لوباء كورونا خلال الربع الأخير من العام.
ومازالت القائمة طويلة مع انتظار الباحثين عن حلم العمر في شراء أو بناء أو استلام أرض، وبالتالي فان المنافسة على العقارات السكنية (الفلل) مازالت كبيرة، وهو ما انعكس على ارتفاع أسعار السكن الخاص، حيث ارتفعت أسعارها في الربع الرابع بنسبة 10.9% على أساس سنوي، في حين سجل متوسط السعر في العقار الصناعي زيادة سنوية نسبتها 4.9% في نهاية الربع الرابع 2020 مقابل 2% بنهاية الربع الثالث.
وقد تعود سخونة العقار السكني إلى أن الشاليهات والمزارع تدخل ضمن تصنيف وزارة العدل ضمن العقارات السكنية الخاصة والتي شهدت طلبا ملحوظا على مناطق عدة.
وتزايدت أسعار هذه العقارات مدفوعة بسعي المشترين إلى البحث عن مساحات أكبر وأماكن أكثر ترفيها لمن أرهقه الإغلاق وعدم القدرة على السفر ورغبة العديد من المستثمرين في الاستثمار في الأنشطة الترفيهية في ظل تزايد الإقبال على التأجير في المناطق الساحلية.
في حين سجل متوسط سعر المتر في الشاليهات بنهاية الربع الرابع 2020 زيادة بنسبة 5% عن الربع الثالث وتصل إلى 8% على أساس سنوي نتيجة زيادة الطلب عليه وقت الأزمة.
العقار الاستثماري والتجاري
على الرغم من الارتفاع الذي شهده العقار السكني، إلا أن التراجع كان من نصيب العقارات الاستثمارية والتجارية، ويعود ذلك إلى استمرار موجة الاغلاق وزيادة عدد الوافدين خارج البلاد، بل وانخفاض عدد الاقامات مما أدى إلى تراجع عدد السكان في الكويت خلال عام 2020.
وتظهر المؤشرات تزايد انخفاض متوسط السعر في العقار الاستثماري إلى نسبة 1% بنهاية الربع الرابع من 2020 على أساس ربع سنوي بعد انخفاض ربع سنوي قدره 0.4% بنهاية الربع الثالث، كما تراجع متوسط السعر في العقارات التجارية بنسبة 0.4% عن الربع الثالث وبنسبة مشابهة على أساس سنوي.
وقد أثر ذلك بشدة مع انخفاض الإيجارات وزيادة عدد الإخلاءات وتعثر بعض المستأجرين في ضوء توقع تعديل التركيبة السكانية وانخفاض عدد المقيمين، ومن ثم تراجع الطلب على المكاتب وانخفاض معدلات البناء والاستثمار العقاري في هذا القطاع، وانعكس ذلك على حجم وقيمة التداولات العقارية الاستثمارية والتجارية منخفضة بنسبة 69% و51% على التوالي على أساس سنوي.
التداولات العقارية
مع تخفيف قيود التباعد الاجتماعي بنهاية العام الماضي، عاد السوق العقار المحلي إلى الحياة، حيث بلغت التداولات العقارية حوالي 1.6 مليار دينار خلال أول 9 أشهر من العام، وانخفضت عن ذات الفترة من عام 2019 بنسبة كبيرة تصل إلى 43.1%، مع توقف التداولات خلال الربع الثاني في ظل إجراءات الإغلاق المفروضة.
فيما لوحظ وجود نشاط قياسي في الفترة من يوليو إلى سبتمبر، ثم استعادة بعض مظاهر الطلب المكبوت إلى حد كبير بعد ذلك، حيث تضاعفت التداولات خلال الربع الثالث تقريبا إلى نحو 6 مرات من حجمها لمختلف القطاعات العقارية في الربع الثاني، إلا أن مستويات وحجم التداولات خلال التسعة أشهر الأولى من عام 2020 هي الأدنى خلال 10 سنوات مضت.
أراضي السكن الخاص
تختلف مستويات الأسعار في أراضي السكن الخاص وفقا لمواقعها ومميزاتها في مناطق ومحافظات الكويت، ويستمر متوسط سعر المتر المربع في اتجاه تصاعدي على مستوى المحافظات مدفوعا بمعدلات زيادة متواصلة منذ بداية العام الماضي وفق بيانات بيت التمويل الكويتي، فقد ارتفع متوسط السعر في الربع الرابع 2020 بنسبة 5.7% عن الربع الثالث الذي سجل زيادة 4.9% على أساس ربع سنوي، وسجل متوسط سعر المتر 747 دينارا في الربع الرابع مرتفعا بنسبة 10.9% على أساس سنوي أي أعلى من زيادته التي وصلت 7.9% في الربع الثالث، ومازال المسار التصاعدي للنمو السنوي في متوسط السعر على مستوى المحافظات متواصلا في السكن الخاص.
تنويه مهم
مع توجه وزارة العدل لتطوير الموقع الالكتروني الذي يسعى نحو تسجيل ورصد التداولات العقارية بشكل يومي على مختلف انحاء الكويت، فقد توقف إصدار التقرير الدوري الاسبوعي والشهري المجمع، ولم نستطع الحصول خلال هذا الربع على بيانات مجمعة موثوق فيها.
وأمام طول انتظار البيانات كان لزاما علينا إصدار التقرير العقاري لـ«بيتك» وفقا لآخر بيانات دقيقة منشورة عن وزارة العدل، واكتفينا بإجراء مقارنة بين مؤشرات التسعة أشهر الأولى في 2020 ونفس الفترة من الأعوام السابقة.
ومع علمنا بأن هذه الطريقة قد لا تكون ملائمة، إلا أن الطلب على باقي محتويات التقرير من المهتمين بالشأن العقاري قد دفعنا نحو إصدار التقرير الذي لا يقتصر على عرض التداولات وتحليلها، بينما يشتمل على بيانات الأسعار للأراضي المختلفة وأسعار الإيجارات ونسب العوائد وتطور حركة المشاريع العقارية المختلفة ونسب تسليم الاراضي، وقوائم الانتظار للرعاية السكنية.
1570 ديناراً متوسط متر العقار الاستثماري
رغم عودة نشاط التسجيل والتداول العقاري في الدوائر الحكومية، إلا أن بقاء شريحة كبيرة من العمالة في بلادهم بسبب إغلاق حركة الطيران وتوقف السفر، بالإضافة إلى عدم قدرة البعض على دفع ايجار مساكنهم، وظهور متضررين جدد، أدى ذلك كله إلى انخفاض محدود لمتوسط سعر المتر من العقار الاستثماري خلال الربع الرابع مقارنة بالربعين السابقين له.
وقد بلغ متوسط السعر حوالي 1570 دينارا على مستوى المحافظات في نهاية الربع الرابع من 2020، وتباينت تحركات الأسعار وفقا لبعض المسوحات والمناطق المختلفة، حيث سجلت المحافظات نسبة انخفاض محدودة، بالتالي انخفض متوسط السعر بنسبة 1.8% بنهاية الربع الرابع على أساس سنوي، ويلاحظ تسجيل تراجع بالأسعار على أساس سنوي مقابل ارتفاع سنوي محدود بـ2% في الربع الثالث.
«كورونا» تضرب «العقار التجاري» بجميع المحافظات
عادت بعض مظاهر الحياة الاقتصادية لقطاع الشركات وبعض القطاعات الاقتصادية الأخرى خلال الربع الرابع، وهــو ما ساهم في التخفيف من تأثير الأزمة على العقار التجاري، ووفق شروط الإجراءات الاحترازية لم تعـــد كافة الأنشطة بكامل طاقتها، حيث مازالت الحكومة لم تقرر الدخول إلى المرحلة الخامسة من خطة عودة الحياة وهو ما يحد من الحركة في المجمعات التجارية والأسواق، في ظل توجه العديد من القطاعات الاقتصادية والشركات نحو العمل عن بعد، وقد يؤثر ذلك على إيرادات العقار التجاري والمباني والمجمعات التجارية على المدى المتوسط والطويل ومن ثم قيمتها السوقية.
فقد انخفضت مستويات أسعار الأراضي التجارية بنهاية الربع الرابع إلى 3651 دينارا للمتر المربع على مستوى المحافظات بنسبة طفيفة قدرها 0.4% عن الربع السابق له، وتباينت تحركات الأسعار بين المناطق المختلفة حيث تراجعت مستويات الأسعار في أغلب المحافظات بشكل محدود عن الربع الثالث، بينما ارتفعت بنحو طفيف في بعض منها.
6.4 آلاف دينار متوسط متر «التجاري» بالعاصمة
قال تقرير «بيتك» ان متوسط سعر المتر في محافظة العاصمة ارتفع مسجلا 1027 دينارا للسكن الخاص بنهاية الربع الرابع من 2020 على أساس سنوي، ويتجاوز في العقار الاستثماري حدود 2450 دينار، ويزيد عن ذلك بكثــير في العــقار التجــــاري مسجلا 6403 دنانير بنهاية الربع الرابع دون تغير عن الربع السابق له.
وفي محافظة حولي ارتفع متوسط سعر المتر المربع فيها للسكن الخاص إلى حدود 1033 دينارا، في حين انخفض في العقار الاستثماري إلى 1616 دينارا، مع تراجع متوسط السعر في العقار التجاري إلى نحو 3293 دينارا، وارتفع متوسط السعر إلى 621 دينارا للسكن الخاص بمحافظة الفروانية بينما انخفض في العقار الاستثماري إلى 1420 دينارا، وفي العقار التجاري لذات المحافظة إلى 2315 دينارا.
